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  少量房源直签,上海黄浦区老城厢【露香园一期】90-130㎡叠墅,单价18万,210㎡左右联排别墅,单价26万,详情私信

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  【露香园】露香园项目位于上海老城厢地区的西北角,总用地面积约14.9公顷,以露香园路为界分为西区一期和东区二期,由上海城投统一开发.其中一期项目占地面积约8.25公顷,建筑面积约30万平方米,已于2021年9月交付,二期项目仍在建设中.

  露香园项目是上海老城厢地区的重要历史风貌保护与现代人居功能相结合的一次创新实践.项目致力于破解城市更新中传承与创新、保留与利用、风貌与协同之间的平衡难题,努力在继承和延续老城厢风貌的基础上,构建一个满足现代居住方式,适应当代乃至未来城市生活需求的可持续发展人文社区.

  上海黄浦露香园售楼处电话：【预约看房热线】露香园售楼处电话：【售楼处电话/地址】露香园售楼处电话：【开发商认证】作为上海城市更新中人居功能改善的先行者,露香园项目重塑了老城厢的场所精神和独特风貌,巧妙处理了文化传承与居住创新的关系,实现了新旧交融、文化与生态和谐、保护与发展并行、社会与经济效益共赢的多元平衡,为上海城市更新高水平质量的发展提供了更新范例.

  现在的露香园住宅是在闻名遐迩的露香园园林原址上建起来的.此外,还将会对原有的六幢老式建筑进行修缮保留,如沈醉旧居、严氏旧居及民国时期颜料大王赵竹林所居的赵公馆等.

  上海黄浦露香园售楼处电话：【预约看房热线】露香园售楼处电话：【售楼处电话/地址】露香园售楼处电话：【开发商认证】【露香园】北向西沿人民路、南到方浜中路,东至河南路;距离8号线号线米.

  项目总占地面积约15.8万㎡,分两期开发.即将推出的是露香园路西侧的一期低区,与北向高层以大境路为界.

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  小区配备双会所,设有室内泳池、健身俱乐部、红酒雪茄房、VIP宴客区.露香园在上海首次引入了“专业健身房+上层社交场”的双会所服务理念,业主不仅可近享“品牌健身会所”内的全套专业设备,还能在仅对业主开放的“泛会所”内款待亲朋.

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  经过大量研究论证,确认目前的规划方案:以大境路为界,采用北高南低的规划格局,通过最集约面积和密度开发地块进行容量转移,以保留最大面积的历史肌理风貌.北侧高层风貌协调区容纳建筑量,重塑体现大都市气息的城市节点;南侧低层风貌保护区则重点重塑老城厢的传统街巷风貌.

  南侧低区贯彻“肌理保护”的理念,保留了原有的路网和名称,复原了等级分明的街道空间尺度、建筑围合街区的布局形式和南北向为主的建筑朝向,重现了传统里弄风貌特征,延续了传统石库门里弄的空间肌理和序列.北部高区则精心推敲底层裙房的檐口高度与街巷宽度的高宽比,以裙房限定街道的空间尺度,使之符合老城厢尺度特征要求.

  对红线内外道路进行一体化精细设计,最大限度地考虑车行道路、建筑入口前区等细节.对于沿街建筑,在建筑立面的体量划分、细节构建等层面进行精细化设计把控,力图再现极富韵律感与连续性的街巷界面.

  调整和优化里弄建筑内外部空间.室外空间遵循历史里弄“主弄-次弄-庭院”的风貌特征和空间私密性,在此基础上做到合理优化.在室内空间方面,对于以居住功能为主的里弄类建筑,合并单开间以提升整体空间的舒适性,满足当代生活需求.对植入多元业态的历史性公共建筑,明确目标人群,依据多元空间的需求来做灵活性的空间布局.

  通过充足的地下停车空间缓解历史风貌住区的交通与停车问题,更好地营造地面公共开放空间.同时通过高标准的地下空间设计,保护了原有历史建筑,也使其更符合当代居住空间的需求,改善当地居民生活条件.

  为缝合老城厢人民路西侧环城绿带与古城公园之间的城市空隙,将古城墙遗址规划为街心公园.同时项目构建区域内高品质慢行网络路径,将区域内重要历史记忆场所有机串联起来,营造了舒适优美的步行环境.露香新园被打造成为一处兼具当代审美需求和公共功能的都市园林,构成了“蓝绿丝带”上的重要公共开放空间节点.

  依据露香园区域内历史建筑情况采取分级分类精细化的修缮改造方式.创新使用外立面清水墙、水刷石和水泥粉刷修缮三项技术.针对外墙清水砖复原、山墙雕花装饰复原等进行专项技术探讨研究.复原结合周边发展定位和功能需求,将历史建筑与文化展示、服务式公寓等功能相结合,保留历史风貌,实现历史建筑活化后的社会价值延续.

  新建的高层建筑,以细节丰富的Art-Deco建筑立面风格突显上海精神品格.低层风貌建筑,采用现代与传统工艺相结合的施工方法考究立面材料的运用,以及精细修复后的特色构件的再利用,既保持材料与肌理相协调,又有明显的可识别性,实现历史真实性与形态完整性的统一.

  在满足日常使用需求的前提下,项目通过把控城市家具、市政设施、地面铺装、招牌标识、外挂设施、灯具等的色彩、样式、材质等风格,有效提升公共空间的舒适度,为大众提供更优质的公共空间体验.

  延续了历史商业格局模式,并在此基础上改造,突出打造“商业-休闲-文化-居住”轴线网络,以提供形式丰富的商业体验.同时构建城市、地区和社区三级商业与文化配套服务设施,为城市提供15分钟生活圈的便利.

  为实现生活质量提升,露香园项目将前沿理念建设之中.高层住宅采用高标准节能建筑做法,采用主动式节能和被动式节能相结合策略,在外墙、屋顶、门窗、设备、遮阳多方面采取节能措施,运用新兴建筑技术将露香园打造成“智慧低碳社区”.

  开展区域化党建大联动,引导露香园区域的社会参与,极大激活了区域活力,收获社会各界人士对项目及品牌的认可.通过活化利用保留历史建筑,打造红色地脉里的书店,展现露香园红色文化的先进性,为区域文化建设注入红色动力.

  露香园始建于明嘉靖年间,由顾名世与其兄顾名儒历时十年建成,以露香池刻石得名,与豫园、日涉园并称明代上海三大名园,以“露香池”八景闻名于世,是海派文化的重要发源地之一.

  如今,这个位于上海市黄浦区老城厢西北角的露香园片区,被列入上海首批重要的老城厢更新示范之一,是上海顶级规模的以居住功能为主的历史风貌保护项目,总占地15.48公顷,西接新天地,东接大豫园、外滩国际金融中心,涵盖高层住宅、低层别墅、商业及历史风貌建筑于一体.

  露香园至人民广场/淮海路/外滩/豫园等核心地标均在约1–2公里直线范围,真正位于“左右逢源”的内城核心地位——

  公共交通:步行可达地铁10号线号线公里范围内可换乘多条主干线,换乘枢纽与通勤通达性强.

  自驾:临近人民路、河南路并环伺多条隧道(人民路隧道、延安路隧道、外滩/复兴路隧道),市区-浦东、跨江通勤效率高.

  城市天际线°落地窗可将豫园飞檐翘角的古典园林风貌、外滩错落有致的百年建筑群、以及陆家嘴高耸入云的摩天大楼尽收眼底.

  分层景观体验:10-15层可近距离欣赏豫园园林细节;16-25层是观赏外滩的黄金楼层;26层以上可将陆家嘴三件套完整纳入视野,夜晚可观赏上海最美夜景.

  江景视野:高区户型可直面黄浦江与陆家嘴全景,直线公里.社区景观:小区内部复刻明代“露香池八景”,配备约5000㎡高端会所(含恒温泳池、红酒窖等).

  商业配套:露香园二期共配备约5万方高定商场+街区商业,其中天誉拥有约2.7万方商业,以“艺荟”(Galleria)为商业定位,融合轻餐饮及休闲娱乐,其中3-4层为“空中会所”,涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能,特别4层屋顶规划有1500㎡屋顶花园式入户层,业主在私享空中花园的同时,还可眺望陆家嘴城市天际线公里直达外滩金融中心、南京路步行街等高端商圈,日常购物与高端消费兼顾.

  教育配套:对口上海市实验小学(市重点)、格致中学(市重点),步行10分钟可达,周边3公里有上海外国语大学附属双语学校、敬业中学等优质资源,形成“K12教育链”.

  医疗配套:10分钟车程覆盖瑞金医院(全国前五)、仁济医院、曙光医院等三甲机构,为健康提供坚实保障.

  a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

  c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

  出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

  b、证券交易市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

  c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

  地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

  抵押权：指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

  租赁权：指土地使用权获得者在其有效有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

  c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金能够继续使用。

  PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年数的限制，年限由政府规定，否则无条件收回；

  五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

  二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

  “全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

  包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

  指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

  钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

  法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

  2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

  1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

  它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

  分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

  1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；

  2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

  3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

  4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

  5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

  3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

  a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

  c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

  具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

  具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

  风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

  1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

  3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

  盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

  内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

  公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

  包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。

  2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；

  营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

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